Gebäudeversicherung gekündigt – wie Hausverwaltungen jetzt vorgehen sollten

Zunächst ist zu unterscheiden, wer das Vertragsverhältnis beendet hat: Kündigt die Verwaltung oder die WEG den Vertrag, endet das Versicherungsverhältnis zum vereinbarten Zeitpunkt und die Suche nach einer neuen Lösung kann geplant angegangen werden.

Nach Eintritt eines Versicherungsfalls kann grundsätzlich jede Vertragspartei das Versicherungsverhältnis kündigen. Für die Erklärung gelten gesetzliche Fristen; der Versicherer muss eine Kündigungsfrist von einem Monat einhalten (Quelle: § 92 VVG, gesetze-im-internet.de). Entscheidend sind der konkrete Schadenfall, der Abschluss der Verhandlungen über die Entschädigung und die individuelle Vertragssituation – Kündigungsdatum, Vertragsende und die Voraussetzungen einer Anschlussversicherung sollten deshalb frühzeitig geprüft werden. Wiederholte Leitungswasserschäden sind in der Praxis ein häufiger Anlass für solche Kündigungen; Gebäude mit Vorschäden gelten dann schnell als schwer versicherbar.

Der erste Schritt ist Klarheit über die Zeitlinie: Wann wurde gekündigt, wann endet der Vertrag und wie viel Zeit bleibt für die Suche nach einer Anschlusslösung? Aus der Kündigungsfrist ergibt sich, wie dringend gehandelt werden muss – und ob eventuell besondere Kündigungsrechte oder Verlängerungsoptionen bestehen.

Zwischen dem Ablauf des alten und dem Beginn eines neuen Vertrags darf kein unversicherter Zeitraum entstehen. Für Hausverwaltungen ist das besonders kritisch, weil die WEG ihre Gebäudeversicherung in der Regel dauerhaft vorhalten muss – ob und in welchem Umfang eine Verpflichtung besteht, hängt von der Gemeinschaftsordnung und der Beschlusslage ab.

Es ist daher sinnvoll, die Suche nach einer Anschlusslösung früh zu beginnen – nicht erst kurz vor dem Ablaufdatum. Ob ein konkretes Objekt angenommen wird und zu welchen Konditionen, kann selbstverständlich nicht garantiert werden; die Vorbereitung erhöht aber die Chance auf eine passable Lösung.

Versicherer beurteilen ein kritisches Objekt vor allem anhand des Schadenverlaufs: Wann gab es welche Schäden, was war die Ursache, wie hoch waren die Leistungen? Für die Anschlussfrage ist ein vollständiger, plausibler Schadenverlauf entscheidend.

Fehlende oder lückenhafte Angaben führen in der Regel zu Rückfragen oder Ablehnungen. Wer den Verlauf sauber aufbereitet, schafft dagegen eine belastbare Grundlage für die Prüfung durch Versicherer.

Ein vergangener Schaden ist aus Sicht der Versicherer kein Beinbruch, wenn das zugrunde liegende Risiko behoben wurde. Deshalb sollten durchgeführte Sanierungsmaßnahmen – etwa die Erneuerung von Leitungen, die Dachsanierung oder der Rückbau alter Installationen – nachvollziehbar dokumentiert werden: Was wurde wann und in welchem Umfang erneuert?

Nachweise wie Rechnungen, Fotos oder ein Leitungsverlaufsschutz des Installateurs können die Objektbewertung deutlich positiv beeinflussen.

Bei wiederholten Leitungswasserschäden interessiert Versicherer vor allem der Zustand der Rohrleitungen: Wie alt sind die Versorgungs- und Abwasserleitungen, aus welchem Material bestehen sie, welche Bereiche wurden bereits erneuert? Auch durchgeführte Modernisierungen – neue Bäder, Wärmepumpe, Photovoltaik – sollten transparent dargestellt werden.

Je klarer das Bild vom Gebäude, desto besser lässt sich das Risiko für Versicherer einordnen.

Bei belasteten Objekten kann eine angemessene Selbstbeteiligung die Bereitschaft von Versicherern erhöhen, ein Gebäude zu übernehmen. Für die WEG ist das eine Abwägung zwischen monatlicher Belastung, erwarteter Schadenhäufigkeit und der Sicherstellung des Bestandsschutzes.

Pauschale Aussagen sind hier nicht möglich – sinnvoll ist eine objektbezogene Betrachtung, bei der auch die Beschlussfähigkeit der Eigentümer berücksichtigt wird.

Der Elementarschutz wird bei kritischen Objekten häufig separat beurteilt – abhängig von der Lage des Gebäudes und den Zonierungsdaten. Es kommt vor, dass ein Gebäude für die Grundgefahren eine Anschlusslösung findet, der Elementarschutz aber nur zu anderen Bedingungen oder in einem eingeschränkten Umfang erhältlich ist.

Deshalb empfiehlt es sich, Elementarschutz und Grunddeckung getrennt zu betrachten und für die Eigentümerversammlung getrennt aufzubereiten. Mehr dazu auf der Unterseite Elementarversicherung für WEGs.

Bei der Neuantragung gelten vorvertragliche Anzeigepflichten: Fehlende oder falsche Angaben zum Schadenverlauf können später die Leistung im Ernstfall gefährden – im ungünstigsten Fall bis hin zur Verletzung der Anzeigepflicht mit ihren rechtlichen Folgen.

Für Hausverwaltungen heißt das: Lieber vollständig und ehrlich aufbereiten, auch wenn der Schadenverlauf unbequem ist. Eine nicht garantierte, aber gut vorbereitete Vermittlung ist einer unvollständigen Antragstellung in jedem Fall vorzuziehen.